激战4小时、竞价上千轮!南宁网拍五象3地块揽金24亿火炎焱！
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
克而瑞广西南宁土拍战报
2020年7月29日上午10时，南宁网拍五象新区3幅商住地块，并且都是未设置“限地价”，报价不低于低价、价高者得；地块所建配建公共配套设施较少，且无需配建安置房等要求，在此前地块刚“上架”时就已备受关注，3幅地块合计约164亩，起始总价合计逾14.37亿元。
最终，龙岗南和合路以西79亩地块（配建12班幼儿园）、五象大道北41.2亩地块分别被旭辉&大唐联合体、龙光各自斩获，良庆区书林路东侧43.7亩地块由蓝光斩获。这3幅地块耗时4小时结束“战斗”、竞价数合计1229笔，成交总价合计约24.26亿元，成交楼板价分别为“6”、“7”、“8”字头。
（扫码识别可看地块全景VR）
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这3幅地块是同时网上竞价，每幅地块均吸引多家房企报名竞拍，尤为激烈。由于网拍每轮加价仅是1万元/亩（每轮应价时间上限4分钟），一般网拍的时长都比现场竞价的要长、轮次要多些。
这场土拍持久战的过程与结果，传递了房企积极拿地的强烈信号。聚焦城市热门区域板块良庆大桥南片、发展潜力区域龙岗南片区，意在深耕高价值区域，打造标杆项目。
邕宁区和合路以西79亩商住地块
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GC2020-064地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）
当天3幅网拍地块同时进行，竞价节奏开局飞快，每幅地块的竞价间隔短则不到10秒，长则两三分钟，竞价轮次均超200轮，耗时均超3小时，可谓一场持久战。
其中，最大的1幅79.16亩地块（编号GC2020-064，位于邕宁区和合路以西、和江路以南，邕宁高中新校区附近）率先成交，地块体量约15.83万㎡，配建1所12班幼儿园（9.18亩）。该地块耗时3小时02分钟，报价共计287笔（竞价期273笔报价+询价期前14笔报价），最终，旭辉&大唐联合体成功拿地，成交总价105838.7584万元（约10.58亿元），成交单价1337万元/亩；成交楼板价6685元/㎡；溢价率57.29%；测算实际楼板价 6862元/㎡ （测算仅供参考，已算上幼儿园划拨费用和幼儿园建安成本，未扣减公建。注：地块出让文件明确幼儿园划拨费用92万元/亩；幼儿园建安成本这里按3200元/平方米测算）。
GC2020-064地块成交结果
GC2020-064地块竞价页面
GC2020-064地块成交海报（来源：克而瑞广西）
地块优势上，周边规划在建和规划多所中小学环伺，未来项目业主将实现目送式教育。向东700余米即是江湾路和滨江公园，且地块东面以学校和邻里中心为主，高层住户或可望东面江景景观。
地块不利因素上，一是现状土方较大，土方峰值距水平地面或达28米，整体土方工程或达数千万元，这也给项目前期增加一定开发成本。二是地块东北面为垃圾转运站，清运车若途径和合路，小区临路段楼栋或受影响。三是周边多所学校，考验项目开发商对小区园林和建筑隔音降噪的布置与施工工艺。
GC2020-064地块周边市政配套示意图
此次拿地，或是旭辉和大唐是在南宁的二次合作；目前在南宁兴宁区开发的云玺台项目，是由大唐、旭辉、盛天、金科4家品牌房企合力开发。目前，旭辉已在南宁布局4个项目，包括旭辉湖山樾（售罄）、旭辉江山樾（待售）、云玺台、龙岗南和合路新项目。大唐地产已深耕广西12载，已布局南宁、北海、柳州、贵港等地30余个项目，其在首府南宁规模扩张区域之一就是在邕宁龙岗，目前已在龙岗布局了大唐盛世、大唐世家、龙岗大唐果、盛湖悦景、龙祥路新项目、和合路新项目等。
邕宁区五象大道北41亩商住地块
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GC2020-063地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）
当天出让最小的1幅41亩地块（编号GC2020-063，位于龙祥路以东、五象大道以北，八尺江大桥附近）在064地块成交后半小时后也告捷了。地块体量约8.24万㎡。该地块耗时3小时34分钟，报价共计444笔（竞价期421笔报价+询价期前23笔报价），最终，龙光集团成功拿地，成交总价61552.8299万元（约6.155亿元），成交单价1494万元/亩；成交楼板价7470元/㎡；溢价率66%。
GC2020-063地块成交页面
GC2020-063地块竞价页面
GC2020-063地块成交海报（来源：克而瑞广西）
分析师点评：
地块位于龙岗南片区，所在区位出行便利，通过五象大道可快速通达五象新区核心区、五象高铁站（规划）、园博园、蒲庙片区。地块距离地铁4号线（预计2020年末通车试运营）约1.8公里；部分规划支路网将陆续建设完善。地块附近公共配套齐全，附近还有规划邻里中心、医院；地块北面是在建的银河江湾明珠项目，南面一路之隔是城关四小，东面为规划小学和初中用地，东面距离八尺江约400米，周边生态景观资源和视野丰富。
龙光再现“快准狠”、强布局、连片开发态势。继龙光玖珑臺（1~4期）、玖珑湾（与浪潮合作开发）后，龙光集团布局南宁龙岗半岛第3个项目。此次拿地意图明确，项目与玖珑湾，同在五象大道（龙岗段）沿线，将受五象文旅板块和五象高铁商圈辐射，配套较为齐全、路网发达。此次拿地楼板价也是所属板块的地价新高，7470元/㎡，比其北面的银河江湾明珠（待售）当时的成交楼板价2775元/㎡高出了每平米4695元；并且龙光新项目自身体量8.24万方，与江湾明珠17.99万方（实际可售7.99万方）不相上下。未来两个项目正面PK或不可避免。
良庆区书林路东侧44亩商住地块
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GC2020-065地块实景航拍图
（来源：克而瑞广西&财讯网络）
当天竞价耗时最久、轮次最多的是44亩地块（编号GC2020-065，位于良庆区书林路东侧、顶铺岭路北侧，广西新媒体中心附近），地块体量约8.74万㎡，该地块耗时4小时06分钟，报价共计498笔（竞价期483笔报价+询价期前15笔报价），最终，蓝光成功拿地，成交总价75172.299万元（约7.52亿元），成交单价1720万元/亩；成交楼板价8600元/㎡；溢价率91.1%。
GC2020-065地块成交页面
GC2020-065地块竞价页面
GC2020-065地块成交海报（来源：克而瑞广西）
地块位于良庆大桥南板块，目前地块南面是一大片村民居住自建房（书林村），周边路网待完善，那安快速路在地块附近，未来可快捷通达五象新区核心区、东盟商务区、五象东片区等。地块东面为规划小学，地块西面规划1处交通场站，地块东面三四百米处即是规划建设的阳峰路公园，此外周边还有多所规划学校以及邻里中心、公交首末站、良庆河-楞塘冲景观水系。地块体量不大，开发周期不长，且处于热门置业板块之一，适合房企高周转。
这是蓝光首进南宁良庆区，继已布局邕宁龙岗蓝光雍锦澜湾（尾盘）、蓝光芙蓉山悦（待售）后，布局五象新区第3个项目。
“艺高人胆大”！此次拿地楼板价8600元/㎡，是目前良庆大桥南板块的地价“天花板”，相比去年年末龙光拿玖誉湖庆湖组团楼板价4971元/㎡高出了每平米3629元。蓝光良庆书林路新项目自身体量8.74万方，与龙光玖誉湖庆湖13.81万方（实际可售9.76万方）不相上下。但以龙光新房跑量速度，或很难见到它俩正面刚。
而以蓝光已在南宁开发项目看，以雍锦系、芙蓉系高端系产品线，改善户型为主。对于蓝光良庆书林路新项目，备受期待。
GC2020-065地块周边市政配套示意图
土拍预告：月末迎来供地高峰
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这两天，南宁市近1个月的住宅用地供应空窗期被打破。南宁市自然资源局网站土地市场列表更新了5幅住宅用地，包括市三中五象校区附近新地块，三塘超200亩的重点招商引资项目用地，城西、城北的旧改项目用地，以及仙葫低密商住地，8月末将迎来新一轮南宁土拍高峰，合计约426亩、总体量达79万方，起始总价约28.22亿元。
（点击图片可放大查看）
▼8月26日网络挂牌出让GC2020-071地块：西乡塘区安园东路以北35亩旧改项目商住地块，体量约7.07万㎡，起始总价约2.17亿元，起始楼板价3075元/㎡。
▼8月27日现场挂牌出让GC2020-070地块：兴宁区昆仑大道北侧综合用地（2宗地组成），合计约223.5亩，体量约37.06万㎡，起始总价约10.30亿元，平均起始楼板价2778元/㎡。
▼8月27日现场挂牌出让GC2020-073地块：西乡塘区人民西路以南、北际南路以西、江北大道以北旧改项目商住地块（2宗地组成），合计约20.58亩，体量约7.05万㎡，起始总价约2.35亿元，平均起始楼板价3333元/㎡。
▼8月27日现场挂牌出让GC2020-074地块：青秀区上洲路以北商住地块，容积率上限1.5，占地约66亩，体量约6.60万㎡，起始总价约2.97亿元，起始楼板价4500元/㎡。
▼8月27日现场挂牌出让GC2020-075地块：良庆区那黄大道以东、良玉大道以南商住地块，占地约80亩，体量约21.38万㎡，起始总价约10.42亿元，起始楼板价4875元/㎡。
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